Wie een oude woning koopt of bezit, denkt vaak aan renoveren. Toch is slopen en nadien heropbouwen een zinvolle optie. Een nieuwe forfaitaire maatregel moet slopen meer populair maken, zodat we sneller en makkelijker de gezamenlijke energiedoelstellingen 2050 kunnen halen.
Ecobouwers advies
In Vlaanderen worden te weinig gebouwen gesloopt en vervangen door energiezuinige woningen. Daarom maakt Vlaanderen slopen aantrekkelijker.
- Wie een oude, energieverslindende woning sloopt en een nieuwe in de plaats zet profiteert in de centrumsteden van een verlaagd BTW-tarief van 6% in plaats van 21%.
- Elders in Vlaanderen wordt een vervangende premie van € 7.500 voorzien.
Slopen of renoveren?
Om praktische en financiële redenen is slopen en heropbouwen vaak interessanter dan renoveren. Veel Vlamingen maken die keuze echter niet omdat ze dan niet kunnen genieten van het verlaagde BTW-tarief. Een nieuwe forfaitaire maatregel moet daar verandering in brengen. Wie in Vlaanderen buiten de centrumsteden woont maakt aanspraak op een de forfaitaire premie van € 7.500 als je je woning sloopt en nadien heropbouwt. In de dertien Vlaamse centrumsteden en sommige Brusselse gemeenten geldt een verlaagd BTW-tarief van 6% ipv 21%.
Het verlaagd BTW-tarief in Vlaanderen bij sloop geldt in:
Stadscentrum van: | Volledige grondgebied van: |
|---|---|
Antwerpen | Aalst |
Wanneer slopen? Deze 6 stappen helpen je.
Het is niet voor elk huis even zinvol om het te renoveren. Bij zware vocht- of stabiliteitsproblemen wordt bijvoorbeeld aangeraden om toch over te gaan tot (gedeeltelijk) slopen. Soms is een combinatie van renovatie en nieuwbouw de beste optie, bijvoorbeeld bij woningen met een kwalitatief hoofdgebouw.
Lees meer: Bouwen of renoveren? Onze expert wikt en weegt
Maar hoe weet ik of mijn huis beter gesloopt kan worden?
Dit is een vraag voor je architect. Die zal een analyse moeten maken om de stedenbouwkundige en bouwfysische beperkingen te bepalen, om de kosten van de renovatie in te schatten en om na te gaan of een volledige sloop wel of niet voordeliger uitkomt. Die kosten hangen af van het type huis (openstaand, halfopen of rijwoning), de compactheid en de grootte van het gebouw.
Volgend stappenplan kan je helpen bij het maken van de juiste keuze.
Stap 1: Informeer bij je gemeente wat er op vlak van erfgoed en stedenbouwkundige voorschriften toegelaten is.
Niet elke woning mag gesloopt worden, zoals bijvoorbeeld beschermde monumenent of woningen die deel uitmaken van een beschermd dorps- of stadsgezicht. Soms is slopen wel toegestaan, maar mag er nadien niet meer herbouwd worden.
Stap 2 : Analyseer de bouwtechnische toestand van het gebouw samen met een architect of aannemer
Woningen in zeer slechte staat opwaarderen is vaak duur en complex. De staat van het gebouw correct inschatten is werk voor specialisten:
- Wat is de toestand van de bestaande draagstructuur en funderingen?
- Wat met vervormingen, barsten, verzakkingen ...?
- Zijn er vochtproblemen?
- Is er sprake van houtrot, schimmels, zwammen of insecten?
- Zijn er nog loden leidingen voor drinkwater aanwezig?
- Zit er ergens asbest in de constructie?
- ...
Daarnaast stel je best ook de vraag of slopen wel kan: mogelijk loop je gevaar op schade aan naburige gebouwen.
Stap 3: Bepaal welke functies je wenst in je woning?
Bij een nieuwbouw of heropbouw begin je van een leeg plan. Je hebt een grote vrijheid om te bepalen hoeveel slaapkamers je wenst, of er een garage of bureau moet komen, welke materiaalkeuze je voorkeur geniet, enz. Bij een renovatie ligt dat anders. Eenvoudige wensen kunnen een hoge kostprijs hebben. Stel jezelf de volgende vragen: is er voldoende oppervlakte voor alle gewenste functies? Kan de fundering of bestaande structuur extra lasten dragen (bv. een extra verdieping, een bibliotheek ...)? Zijn alle basisbehoeften aanwezig zoals een toilet, centrale verwarming, badkamer of keuken? Is er voldoende daglicht?
Denk ook op lange termijn: is het gebouw voldoende toegankelijk en aanpasbaar zodat je er levenslang kunt wonen en veranderingen in de gezinssamenstelling kunt opvangen? Niet elke vraag is even relevant en soms kan het ook volstaan om tot een gedeeltelijke sloop over te gaan en een aanbouw te plaatsen.
Stap 4: Bepaal of je de energiedoelstellingen voor 2050 kunt halen met een renovatie
Tegen 2050 zou elke Vlaamse woning een label A moeten hebben of een E-peil van 60. Bovendien zou elke woning zich moeten verwarmen met hernieuwbare energie zoals een warmtepomp of een warmtenet. Indien je een diepgaande renovatie overweegt, loont het dus de moeite om te kijken of E60 technisch haalbaar. Is de oriëntatie gunstig? Is het gebouw voldoende compact? Kunnen koudebruggen voldoende weggewerkt worden? Kun je een ventilatiesysteem plaatsen? Kun je de woning verwarmen op lage temperatuur? Kan een voldoende hoge luchtdichtheid gerealiseerd worden?
Maak een afspraak bij een provinciaal steunpunt duurzaam bouwen om je te gidsen bij al deze vragen.
Stap 5: Denk aan mogelijke uitbreiding
Door te slopen kan je op hetzelfde grondoppervlakte misschien meerdere woningen bouwen of een duidelijke meerwaarde creëren.
Stap 6: Zet alle scenario’s mooi op een rij en maak een evenwichtige vergelijking
Slopen of renoveren? Vaak zijn er meerdere scenario’s denkbaar: gedeeltelijk slopen, wel of niet een aanbouw zetten, enkel de achtergevel renoveren, enz. Belangrijk is dat je de kosten en baten van elk scenario goed tegenover elkaar afweegt. Ook hier laat je je best bijstaan door een architect of een aannemer.
Bekijk ook niet enkel de investeringskosten, maar ook de kosten voor tijdelijke huisvesting tijdens de werken. Vraag een prijs op voor de sloop en de afvoer van materialen. Neem ook een marge voor onvoorziene werken. Bekijk op welke premies en subsidies je aanspraak maakt. Bepaal ook welk scenario op lange termijn het gunstigst is: wat is de eventuele latere doorverkoopwaarde? Maak je kans op een mogelijke korting op de onroerende voorheffing? Welk scenario garandeert de laagste energierekening?
Zorg ook dat je vergelijking evenwichtig is. Het is belangrijk om op voorhand goed te definiëren wat je vergelijkt: blijft het volume en de indeling van de woning gelijk, gaat het over een zelfde of ander wooncomfort, enz.
Meer weten? Surf naar de website van de Vlaamse Overheid: https://www.energiesparen.be/een-woning-renoveren-of-slopen
Advies en begeleiding
Vóór je grote stappen zet raadt Ecobouwers sterk aan eerst even langs te gaan bij één van de provinciale steunpunten voor duurzaam bouwen. Zij bieden onafhankelijk en professioneel advies aan - gratis, of aan een klein prijsje. Deze dienst wordt in heel Vlaanderen gesponsord door het Vlaams Energieagentschap.
Een renovatietraject start je bovendien best met de BENOvatiebrochure. Hierin leer je stap voor stap de grondbeginselen van slim renoveren.
